Prosedur Menjual Rumah dengan Dasar PPJB

Dalam praktiknya, penjualan atas unit rumah yang masih terikat dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB”) dapat dilakukan dengan cara membuat perjanjian pengalihan hak. Yang dimaksud dengan perjanjian pengalihan hak tersebut adalah perjanjian untuk mengalihkan PPJB dari penjual kepada pembeli. Dengan adanya perjanjian tersebut, maka pihak pembeli akan menggantikan posisi penjual dalam di PPJB atas pembelian rumah dari pengembang (developer) perumahan. Sehingga, penandatanganan Akta Jual Beli (“AJB”) akan dapat dilakukan langsung oleh pembeli dengan pengembang (developer).

Namun, harap diperhatikan bahwa untuk melakukan pengalihan PPJB biasanya wajib memenuhi syarat-syarat tertentu yang diatur dalam PPJB itu sendiri. Oleh karena itu, sebaiknya Anda terlebih dahulu mengkaji ketentuan di dalam PPJB yang mengatur tentang pengalihan PPJB kepada pihak ketiga. Sebagai contoh, dalam praktiknya untuk mengalihkan PPJB, maka diperlukan suatu persetujuan dari pengembang (developer) atas pengalihan tersebut, yang disertai dengan kewajiban untuk membayar biaya administrasi.Lebih lanjut, oleh karena rumah tersebut merupakan objek KPR dari bank, maka terdapat beberapa alternatif yang dapat digunakan. Misalnya, sebelum atau bersamaan dengan ditandatanganinya pengalihan PPJB, maka Anda selaku debitur dari bank wajib melunasi seluruh utang KPR tersebut kepada bank. Selain itu, apabila terdapat jaminan hak tanggungan di atas tanah, maka Anda juga wajib memastikan bahwa tanah tersebut akan diroya. Namun, terkait dengan alternatif ini, maka Anda harus mempelajari terlebih dahulu perjanjian KPR antara Anda dengan pihak bank.

Alternatif lain yang dapat digunakan adalah dengan melakukan oper kredit. Pada praktiknya, oper kredit tersebut dapat dilakukan dengan suatu perjanjian pengalihan hutang (novasi), sebagaimana diatur dalam Pasal 1413 ayat (2) jo. Pasal 1415 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPer”). Oper kredit tersebut dilakukan dengan cara pembaruan utang, yang mana debitur baru ditunjuk untuk menggantikan debitur lama. Debitur lama tersebut oleh kreditur, dalam hal ini adalah bank, dibebaskan dari perikatannya. Pada kebiasannya, bank akan menerbitkan Surat Persetujuan Alih Debitur, yang kemudian akan disusul dengan pelaksanaan perjanjian oper kredit. Dengan demikian, untuk selanjutnya debitur barulah yang akan membayar dan bertanggung jawab terhadap seluruh KPR atas rumah tersebut.

Setelah perjanjian pengalihan PPJB telah ditandatangani, kredit KPR telah dilunasi oleh pembeli baru (debitur baru), dan seluruh persyaratan untuk menandatangani AJB dalam PPJB telah dipenuhi, maka si pembeli baru (debitur baru) dapat menandatangani AJB di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”).

Adapun, pelaksanaan atas penandatanganan AJB akan dilakukan sesuai dengan yang telah ditetapkan dalam PPJB. Berdasarkan Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 09/KPTS/M/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah, penandatanganan AJB atas tanah dan bangunan rumah harus ditandatangani oleh penjual dan pembeli di hadapan PPAT, dalam hal telah dipenuhi aspek-aspek sebagai berikut:

a.            Bangunan rumah telah selesai dibangun dan siap dihuni;

b.        Pembeli telah membayar lunas seluruh harga tanah dan bangunan rumah, beserta pajak dan biaya-biaya lainnya yang terkait dengan itu; dan

c.            Proses permohonan Hak Guna Bangunan atas tanah sudah selesai diproses, dan sertifikat Hak Guna Bangunan terdaftar atas nama penjual.